BGH zu fahrlässig verursachtem Wohnungsbrand

Mieter kann Beseitigung der Schäden durch Vermieter verlangen

Pünktlich zum Beginn der Adventszeit und damit auch der zeit der vielen Kerzen entschied der BGH mit Urteil vom 19.11.2014,  Az. VIII ZR 191/13, dass,  auch wenn der Mieter einen Brandschaden selbst verursacht, er vom Vermieter die Behebung verlangen kann und bis dahin sogar die Miete mindern kann. Das gilt zumindest dann, wenn Mieter die Kosten einer Wohngebäudeversicherung des Vermieters übernehmen müssen. Dies geschieht zumeist über die Nebenkostenabrechnung.

Im jetzt entschiedenen Fall hatte die zwölfjährige Tochter des Mieters durch kindliche Spielereien in der Küche einen Brand ausgelöst, somit galt ihr Vater als leicht fahrlässiger Verursacher des Feuers und des hierdurch entstandenen Schadens.

Entscheidend war, dass der Vermieter zwar eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die Kosten hierfür aber auf die monatliche Miete umgelegt hatte. So kam tatsächlich der Mieter für die Versicherung auf. Aus diesem Grund hatte sich auch die Haftpflichtversicherung des Mieters geweigert, die Beseitigungskosten für die entstandenen Schäden zu tragen. Allerdings sträubte sich auch der Vermieter, seine Wohngebäudeversicherung zu bemühen und begründete dies mit höheren künftigen Prämien auch für seine weiteren Mietwohnungen. Außerdem sei er für den Schaden schließlich nicht verantwortlich, sondern sein Mieter.

Der BGH führte allerdings aus, dass der Mieter aber tatsächlich die Kosten der Versicherung getragen habe. Deshalb könne er  sich  auch darauf verlassen, dass deren Leistungen in Anspruch genommen werden, so nun der BGH, der auf seine ständige Rechtsprechung in solchen Konstellationen verwies.

Demnach ist ein Rückgriff des Versicherers – hier der Vermieter – auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Mieter de facto so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Dem Vermieter fehle es dann an einem „vernünftigen Interesse“, sich an den Mieter zu wenden. Stattdessen sei er dazu verpflichtet, die auch für solche Schadensfälle abgeschlossene Versicherung einzuschalten. Damit einhergehend dürfe er vom Mieter auch keinen Schadensersatz verlangen, so die ständige Rechtsprechung.

Bisher war jedoch unklar, ob hieraus umgekehrt folgt, dass der Mieter in solchen Fällen die Schadensbeseitigung vom Vermieter verlangen und bis dahin die Mieter mindern kann. Die Richter bejahten dies und wiesen damit die Revision des beklagten Vermieters zurück. Dies gelte allerdings nur, wenn die Versicherung auch eintrittspflichtig ist und der Mieter die Versicherungsprämien übernommen hat.

Auf der sicheren Seite können sich Mieter durch die Entscheidung vom Mittwoch allerdings nicht wähnen. Denn mit dem ursprünglichen Argument des Vermieters, wonach mit Schadensübernahme durch die Versicherung gleichzeitig mit höheren Prämien auch für seine übrigen Mietwohnungen zu rechnen sei, hatte sich der BGH gar nicht erst beschäftigt. Konkrete Angaben dazu, wie hoch die Kosten steigen könnten, habe der Vermieter nämlich nicht gemacht. So müsse offen bleiben, ob ein Vermieter dann ausnahmsweise von der Pflicht, seine Versicherung in Anspruch zu nehmen, befreit sein könne.